Hypothekendarlehen
Hypothekendarlehen
Das Hypothekendarlehen ist das gebräuchlichste Finanzierungsinstrument in der Immobilienfinanzierung, wird aber in den allermeisten Fällen falsch bezeichnet. Heute werden kaum noch Hypotheken in das Grundbuch eingetragen, sondern fast ausschließlich die Grundschulden. Diese sind im Handling einfacher und könne auch leichter abgetreten werden. Obwohl keine Hypothek sondern eine Grundschuld eingetragen wird, bezeichnet man allgemein diese Immobilienfinanzierung als Hypothekendarlehen.
Die wichtigsten Bestandteile eines Hypothekendarlehens
Die wichtigsten Bestandteile einer Hypothekenfinanzierung sind nachstehend zusammengefasst und erläutert. In einem guten Hypothekenrechner, wie wir ihn auf der nächsten Seite vorstellen, sollten Angaben über diese Betsandteile eines Hypothekendarlehens enthalten sein, damit ein Vergleich mit anderen Finanzierungsinstituten möglich ist.
Der nominelle Darlehensbetrag ist nicht immer der Auszahlungsbetrag
Der nominelle Darlehensbetrag ist die wichtigste Angabe bei einem Hypothekendarlehen; er ist aber nicht in jedem Fall auch der Auszahlungsbetrag, weil in der Regel durch ein Disagio oder anfallende Bearbeitungsgebühren ein verminderter Auszahlungsbetrag in die Kasse des Darlehensnehmers fließt.
Beim Hypothekendarlehen muss man auf die Zinsverrechnungsmodalitäten achten
Die Ratenhöhe und die Ratenzahlungstermine stehen als nächstes auf der Liste der wichtigsten Bestandteile des Hypothekendarlehens. Die Ratenhöhe setzt sich aus der Tilgungsleistung und den zu zahlenden Zinsen zusammen und wird auch als Annuität bezeichnet. Die Höhe der Annuität bleibt über die gesamte Laufzeit konstant wodurch der enthaltene Tilgungsanteil am Hypothekendarlehen im Laufe der Zeit steigt und der Zinsanteil entsprechend niedriger wird. Bezüglich der Termine für die Zahlung der Kreditraten und die Verrechnung der Zinsen sind verschiedene Vereinbarungen möglich. Es gibt Varianten zwischen monatlicher Zahlung, vierteljährlicher Zahlung, halbjährlicher und jährlicher Zahlung. In jedem Fall sollte man darauf achten, dass auch mit der Zahlung die Zinsverrechnung angepasst wird. Es gibt bei einigen Anbietern von Hypothekendarlehen Beispiele einer monatlichen Ratenzahlung mit halbjährlicher Zinsverrechnung.
Der Zinssatz für das Hypothekendarlehen muss als effektiver Jahreszins angegeben werden
Der Zinssatz für das Hypothekendarlehen ist als Nominalzins und gemäß der Preisangabenverordnung (PAngV) unbedingt auch als effektiver Jahreszinssatz anzugeben. Der effektive Jahreszins gilt als die wichtigste Größe für den Vergleich verschiedener Hypothekendarlehen. Disagio, Bearbeitungsgebühren, Darlehensgebühren, Kontogebühren, Schätzgebühren u.ä., die sofort bei Darlehensauszahlung zu leisten sind, haben einen direkten, negativen Einfluss auf den effektiven Jahreszinssatz für das jeweilige Hypothekendarlehen.
Kein Hypothekendarlehen ohne Tilgungsplan
Die Tilgung ist bei einem Hypothekendarlehen, das auf der Basis eines Annuitätendarlehens ausgegeben wird, als anfängliche Tilgung zu deklarieren und sollte durch einen Tilgungsplan untermauert werden. Der Tilgungsplan zeigt entsprechend den vereinbarten Ratenzahlungsterminen und dem Zinsverrechnungsmodus den Verlauf des Schuldenstandes und die jeweils zu erbringenden Zahlungen an. Bei einigen Hypothekendarlehen kann eine tilgungsfreie Zeit, meist direkt am Beginn der Darlehenszeit, vereinbart werden. Diese Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit von 3 bis zu 5 Jahren besteht generell bei Hypothekendarlehen der KfW-Bank.
Die Höhe des Zinssatzes beeinflusst die Laufzeit des Hypothekendarlehens
Die Laufzeit für ein Hypothekendarlehen ist abhängig von der Höhe des Zinssatzes und der Höhe der Anfangstilgung. Je niedriger der Zinssatz ist, desto länger ist die Laufzeit und zwangsläufigerweise ist dann auch die Laufzeit für das Hypothekendarlehen geringer, wenn die Tilgung höher ist. Wenn es sich auch auf den ersten Blick paradox anhört, so ist die Darlehenslaufzeit tatsächlich länger bei niedrigerem Zinssatz. Dies ergibt sich daraus, dass neben der vereinbarten Anfangstilgung auch die ersparten Zinsen zur Rückzahlung des Hypothekendarlehens beitragen. Wenn also aufgrund des geringeren Zinssatzes auch weniger Zinsen eingespart werden, können auch nur weniger ersparte Zinsen zur Tilgung beitragen.
Das Recht auf Sondertilgung muss gesondert vereinbart werden
Ein wichtiger Punkt bei Abschluss des Hypothekendarlehens ist die Vereinbarung des Rechtes auf Sondertilgungen. Mit Sondertilgung werden solche Zahlungen bezeichnet, die neben der regelmäßigen Tilgung geleistet werden können. Dies ist nicht bei jedem Hypothekendarlehen möglich. Es gibt verschiedene Arten der Sondertilgung, meist werden sie auf einen bestimmten prozentualen Teil der Darlehenssumme innerhalb einer bestimmten frist vereinbart. Beispiel: Es dürfen maximal 10% der Darlehenssumme innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums zusätzlich zurückgezahlt werden. Manche Finanzierungsinstitute vereinbaren auch feste Beträge, die pro Jahr als Sondertilgung auf das Hypothekendarlehen geleistet werden können.