Hausfinanzierung
Hausfinanzierung
Für die Hausfinanzierung findet sich ein großer Markt an Anbietern, die als Banken, Sparkassen, Versicherungsgesellschaften, Makler, Vermögens- und Finanzberater alles tun, damit Sie Ihre Hausfinanzierung bei ihrem Institut abschließen. Da heißt es natürlich, den richtigen Partner für die Hausfinanzierung zu finden. Damit Sie dann nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, stellen wir Ihnen hier einmal die wichtigsten Begriffe und ihre Bedeutung für die Hausfinanzierung in alphabetischer Reihenfolge vor.
Beleihungsauslauf
Mit diesem Begriff Beleihungsauslauf ist der Gesamtwert aller Fremdmittel einer Hausfinanzierung im Verhältnis zum Beleihungswert gemeint. Beispiel:
Die Bank gewährt dem Hauskäufer eine Hausfinanzierung in Höhe von 250.000 €. Das Einfamilienhaus hat einen Beleihungswert von 312.500 € und dient als Sicherheit für die Finanzierung. Der anfängliche Beleihungsauslauf für diese Hausfinanzierung beträgt dann 80%.
Wie errechnet sich bei meiner Hausfinanzierung der Beleihungswert?
Der Beleihungswert eines Hauses wird für die Hausfinanzierung von den Finanzierungsinstituten nach eigenen Richtlinien festgelegt. Er ist nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Hauses. Die Art der Berechnung des Beleihungswertes für eine Hausfinanzierung ist im Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts festgelegt. Danach heißt es: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.
Wie wird die Bonität für eine Hausfinanzierung geprüft?
Die Bonität des Kreditnehmers wird nach verschiedenen Kriterien beurteilt. Die wichtigsten Bonitätsauskünfte erhält der Kreditgeber von der Schufa und den Kreditauskunfteien. Die neueste Methode, die vermehrt bei einer Hausfinanzierung angewendet wird, ist das sogenannte Scoring oder Kredit-Scoring. Bei dieser umstrittenen Methode werden Daten von Auskunfteien und Daten der Schufa sowie Merkmale der Kreditantragsteller, wie "Kunde seit", "Wohnort", "Beruf", "Sicherheiten automatisiert zusammengetragen. Auf der dann ermittelten Basis werden Punkte vergeben, diese gewichtet und dann zu einer Bonitäts-Note zusammengefasst. Diese aus datenschutzrechtlichen Gründen mehr als umstrittene Bonitätsprüfung setzt sich zunehmend durch. Allerdings gibt es auch immer mehr Widerstände gegen dieses Scoring. Einige interessante Beiträge findet man im Spiegel mit dem Titel „Die neue Klassengesellschaft" und im Stern unter dem bezeichnenden Titel „Datendiebe in der Warteschleife“
Wie errechnet sich bei der Hausfinanzierung der Effektivzins nach PAngV
Der Effektivzins ist genaugenommen der effektive Jahreszinssatz für die Hausfinanzierung, denn er wird in Prozent ausgedrückt. Er gibt an, welche Gesamtkosten pro Jahr für eine Hausfinanzierung prozentual zur Kreditsumme entstehen. Dieser Effektivzins ist nicht zu verwechseln mit dem Nominalzins. In § 492 Absatz 2 Satz 1 BGB ist der Effektivzins gesetzlich definiert, wobei die Durchführung der Preisangabenverordnung (PAngV) überlassen ist.
Bei einer Hausfinanzierung und anderen Darlehen, deren Konditionen sich während der Darlehenslaufzeit ändern, spricht man auch von einem anfänglichen effektiven Jahreszins. Die Preisangabenverordnung (PAngV) schreibt den Finanzierungsinstituten die Angabe eines Effektivzinses und dessen Berechnungsmethode sowie die in die Berechnung einzubeziehenden Kosten vor. Für eine Hausfinanzierung sind dabei insbesondere ein Disagio, der Nominalzins, die Bearbeitungsgebühren, die Methode der Tilgungsverrechnung, die Kreditvermittlungskosten und Beiträge für Restschuldversicherungen einzubeziehen.
Wieviel Eigenkapital wird für eine Hausfinanzierung benötigt?
Je mehr Eigenkapital für die Hausfinanzierung aufgebracht werden kann, desto leichter gestaltet sich das Finanzierungsvorhaben. Das Eigenkapital für eine Hausfinanzierung setzt sich zusammen aus den flüssigen oder flüssig zu machenden Geldmitteln, den Eigenleistungen und gegebenenfalls den Verwandten- und / oder Arbeitgeberdarlehen.
Unter flüssigen Mittel versteht man alle Vermögensgegenstände, die zur Verwendung beim Hausbau oder Hauskauf für die Hausfinanzierung „flüssig" gemacht werden können. Benutzen Sie die Checkliste Eigenmittel zur vollständigen Erfassung dieser Mittel. Zum Eigenkapital können Sie auch noch die Eigenleistungen hinzurechnen, soweit diese tatsächlich erbracht werden können. Über die Höhe der Eigenleistungen bei einer Hausfinanzierung ist eine entsprechende Bescheinigung des Architekten vorzulegen.
Entsprechend dem Ergebnis der oben angesprochenen Prüfung der Bonität kann dann die Hausfinanzierung mit oder ohne Eigenkapital erfolgen. Die Höhe des notwendigen Eigenkapitals und des Nominalzinssatzes für die Hausfinanzierung ist abhängig vom Ausgang der Bonitätsüberprüfung. Von einer 60%igen Beleihung, entsprechend also 40% Eigenkapital, bis zu einer 120%igen Beleihung, also ohne Eigenkapital, ist bei einer Hausfinanzierung prinzipiell alles möglich.
Welche Nebenkosten können bei der Hausfinanzierung entstehen?
Nebenkosten verteuern die Hausfinanzierung, deshalb sind sie bei der Berechnung des Effektzinses mit einzubeziehen. Finanzierungsnebenkosten können Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Eintragung einer Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Kosten für die Wertschätzung der Immobilie oder die Beleihungswertermittlung, Kontoführungsgebühren, Bearbeitungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge sein. Alle diese Kosten können für die Hausfinanzierung einige Tausend Euro kosten. Es muss also unbedingt darauf geachtet werden, diese Kosten entweder in die Hausfinanzierung einzubeziehen oder sie zumindest bei der Berechnung des Effektivzinses für den Vergleich der Finanzierungskosten zu berücksichtigen.
Der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins
Mit dem Nominalzins wird in der Regel von den Anbietern für eine Hausfinanzierung geworben. Der Nominalzins ist der Zins, der jährlich für die Hausfinanzierung in einem bestimmten, festgelegten Prozentsatz von der Darlehensumme zu zahlen ist. Bezeichnet wird er meist als %-Satz pro Anno, also als jährlicher Zinssatz. Er berücksichtigt im Gegensatz zum Effektivzins weder die Tilgungsverrechnungsmethode des jeweiligen Finanzierungsinstitutes noch etwaige Kreditnebenkosten. Logischerweise ist der Nominalzins dadurch geringer, als der Effektivzins. Aussagekräftig und für Hausfinanzierungs- Vergleiche geeignet ist daher nur der Effektivzins, nicht der Nominalzins.
Welche Notarkosten fallen bei einer Hausfinanzierung an?
Notarkosten für die Hausfinanzierung sind nicht mit den Notargebühren für den Kaufvertrag des Hauses oder Grundstückes zu verwechseln. Die Notarkosten für die Hausfinanzierung entfallen hauptsächlich auf die Bestellung und die Eintragung von Grundschulden und Hypotheken. Die Kosten dafür sind in dem „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung)“ enthalten.
Tilgung oder Tilgungsaussetzung, welche Möglichkeiten ergeben sich für die Hausfinanzierung?
Bei einer normalen Hausfinanzierung ist eine Anfangstilgung von mindestens 1% üblich. Anfangstilgung deshalb, weil mit jeder Tilgungszahlung die Zinsbelastung geringer wird, die Annuität (s. Annuitätendarlehen) bleibt jedoch gleich. Die ersparten Zinsen erhöhen dadurch den Tilgungsanteil für die Hausfinanzierung. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit der Hausfinanzierung erheblich. Daneben besteht die Möglichkeit, die Tilgung auszusetzen. Dies ist dann angeraten, wenn durch Sparvertrag, Lebensversicherungsauszahlung oder Bausparvertragsfälligkeit in absehbarer Zeit eine Tilgung oder Teiltilgung der Hausfinanzierung durch diese Mittel möglich ist.
Welche Zinsfestschreibung ist für eine Hausfinanzierung angesagt?
Mit der Zinsfestschreibungsfrist für die Hausfinanzierung ist der Zeitraum gemeint, für den die Zinsen festgeschrieben sind. Gängige Zeiträume für die Zinsfestschreibung sind 5 Jahre, 8 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre und 30 Jahre. Welche Zinsfestschreibung für die Hausfinanzierung in Frage kommt, richtet sich nach der gegenwärtigen Situation bei Vertragsabschluß. In einer Niedrigzinsphase sollte ein möglichst langer Festschreibungs-Zeitraum vereinbart werden, in einer Hochzinsphase kann man sogar mit einem variablen Zinssatz günstiger abschneiden.
Bei Berücksichtigung der vorstehenden Erklärungen sollte es jetzt möglich sein, seine Hausfinanzierung auf der richtigen Basis zu berechnen und zu vergleichen. Nachstehend einige Vergleichsrechner für die Hausfinanzierung.